北京楼市上演“冰火两重天”！二手房热度飙升至尊配资，新房却遇冷
财经王说
西城区的房产中介门店里，看房客户比上月多了三成，而五环外的新楼盘售楼处却门可罗雀——这就是北京楼市最真实的十一月。
年末的北京楼市，一面是二手房带看量激增、交易回暖的热浪，一面是新房市场成交缩量、开发商谨慎推盘的寒流。西城区一位中介经纪人发现，门店咨询客户量相比之前提升了约33%。
而根据机构数据，北京11月新房成交量却可能环比大幅下降。
01 市场温度计
北京楼市近期呈现出明显分化格局。根据最新市场数据，2025年11月北京二手房网签量已达14446套，环比增长19.52%，显示出市场内在韧性。
与此同时，新房市场表现却不尽如人意。克而瑞数据显示，北京11月单月新房成交环比大跌40%。房天下的报告也指出，11月全市新房仅成交2296套，环比骤降34.6%。
二手房成交占比持续攀升，达到整体住宅成交的85.7%，这一比例已连续六个月超过80%。
02 二手房：年末窗口期的理性选择
北京二手房市场在11月显现出强劲活力。西城、石景山、大兴等多个区域的带看量显著提升至尊配资。
市场结构性增长特征明显。三环内的刚需类二手房成交量稳步回升，成为拉动市场整体交易活跃度的重要力量。与此同时，四环外的改善型房源凭借交通便捷、价格竞争力强等优势，持续吸引核心区域改善客群前来置业。
业内专家分析，当前北京二手房市场的结构性增长，反映出刚需群体对 “年末价稳房源足” 这一窗口期的准确把握。
一位西城区的中介经纪人透露，现在平均一组客户会对比3套房源，部分客户甚至会对比5套以上。这种全面比较的过程自然拉长了成交周期，但也反映出购房决策更加理性。
03 新房市场：量缩价涨的困局
与二手房市场形成鲜明对比的是，北京新房市场在11月持续承压。克而瑞数据显示，北京11月单月新房成交环比大跌40%。
房天下的报告提供了更详细的数据：11月全市新房仅成交2296套，环比骤降34.6%，但成交均价却逆势攀升至59997元/㎡，环比上涨7%。
新房市场的区域分化同样明显。五环内高端盘凭借稀缺性持续热销，如海淀四季青12万+/㎡项目仍一房难求。而五环外项目则面临较大去化压力，全市8万套新房库存中，五环外占比超70%，去化周期普遍达1.5-2年。
04 土地市场：核心区地块引激烈争夺
11月的北京土地市场出现了久违的高热场面。11月25日，朝阳区松榆里一宗住宅用地经过7家房企、长达2小时、共计166轮的激烈竞价，最终以50.24亿元的价格成交，溢价率高达18.21%。
这场竞争刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录至尊配资，将区域楼市的热度与未来房价预期推向新高。业内分析指出，该区域已连续两年无新增住宅用地供应。
土地市场的价值分化日益明显。11月19日，北京出让的两宗涉宅用地呈现“一热一温”的不同市场反应：东城区祈年大街地块溢价4%成交，成交楼面价超8.1万元/㎡，刷新区域单价纪录；而昌平区未来科学城地块则以底价成交。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，这反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。
05 市场分化的背后逻辑
北京楼市当前的分化格局并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。政策调整影响了购买力分布。8月五环外限购放宽后，刚需加速外溢。昌平回龙观、丰台西红门等近郊项目承接核心区外溢客群。
新房与二手房之间的价差拉大也推动了市场需求转移。随着核心区域新增供应项目陆续上市，叠加新房限价政策取消，新房与二手房之间的价差持续拉大。
部分地缘性刚需及改善家庭在综合考量后，认为核心区周边二手房反而更契合实际需求。
库存压力倒逼市场转型。全市新房库存中，五环外占比超70%，去化周期普遍达1.5-2年。与之形成鲜明对比的是，核心区库存去化周期仅9-12个月。
这种区域失衡推动开发商加速产品革新，向“好房子”时代迈进。
06 买卖双方的新策略
面对市场分化，买卖双方都在调整自己的策略。在二手房市场，“以租代售” 正成为部分业主的新选择。自2025年初至今，北京二手房挂牌量已减少约4000至5000套。
这一数据变化的背后，既有部分房源成功交易售出的因素，也包含了相当数量的小业主主动撤牌、将房产转为出租，以等待更合适的售房时机。
对于购房者而言，议价已成为标准流程，但过程变得更加复杂。大兴区某中介经纪人表示，过去大约4小时的议价沟通便能达成共识并签约，现在即便经过十余个小时的反复协商，也未必能最终成交。
07 未来展望：分化中寻找平衡点
北京楼市的未来走势将继续呈现分化特征。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，未来市场整体或将延续调整态势，市场分化也将持续加剧，但一线城市及核心二线城市仍将保持相对韧性。
价格稳定是市场回暖的关键。曹晶晶强调，成交价格是市场预期的核心指标，价格止跌企稳能够打破购房者“买跌不买涨”的观望心理，从而进一步增强居民的置业意愿。
随着“好房子”标准落地，2026年住宅产品力竞争将进入新维度。年末房企或将加大优惠冲刺业绩，但核心地段优质项目仍将保持价格坚挺。
对于不同类型的购房者，市场提供了差异化的机会。改善型客户可关注五环内稀缺项目，刚需群体则可把握近郊促销窗口期。
石景山区远洋山水小区，近一个月内二手房带看量已达近1600次。四环外一片刚交付的新楼盘里，次新房源以每平方米5.45万元的价格挂牌，两个月内吸引了超过百名购房者关注。
而在朝阳区松榆里，一处新拍出的地块周围，房龄超过30年的“老破小”仍然占据主流，这些房子正在等待城市更新带来的价值重生。
网眼查提示：文章来自网络，不代表本站观点。
